３．開示された解答/（１）民法
令和２年不動産鑑定士試験（民法）において以下のように解答し、５９点を得た。
１．雑感
・気が動転して条文引用の際に「第」をつけてしまった。間違いではないが時間のロス。模試を受けていない弊害。
・ナンバリングをする余裕もなし。
・問題１（１）代理人が未成年だから取消可とする大きなミス。表見代理について論じはしたものの全体の理解を誤っているから、数点しか乗っていないのではないか。
・問題２（２）債務不履行による合意解除は転借人に対抗できるかという論点落とし。予備校の分析によると合否に影響ない論点とのことだったが……。
・当日の感触としては５０点程度。実際の得点は多少上振れしている。論証の暗記があやしくても正解筋で書いた箇所は７割程度の点をつけてくれている印象。
２．解答
問題１
（１）について
ＡがＣに対して甲不動産の所有権移転登記の抹消登記手続を請求できるためには、甲不動産の所有権がＡに帰属している必要があり、Ａは、ＡＣ間の売買契約が無効であると主張することが考えられる。
たしかに、ＢがＡから代理権を与えているのは甲不動産の修繕等のために必要な範囲であるから甲不動産の処分について、未成年であるＢ（第４条）は、法定代理人Ａの同意を得る必要（第５条第１項）があり、それに反する法律行為は取り消すことができ（第５条第２項）、取り消した法律行為は遡及的に無効となる（第１２１条）。
もっとも、Ｃは表見代理（第１１０条）が成立し、当該契約は取り消すことができない（第５条第３項）と主張することが考えられる。
表見代理成立のためには基本代理権の存在が必要となるが、その代理権は私法上の法律行為についての代理である必要がある。
本件では、ＢはＡより、甲不動産の修繕等についての代理権を付与されており要件を充足する。
また、表見代理成立のためには、「正当な理由」が必要であるところ、これは代理権が存していることの正当な信頼すなわち代理権の存否について善意・無過失であることと解する。
本件では、Ｃは未成年であるＢに対し、甲不動産処分に関する代理権の有無につき
確認をしておらず過失が認められる。
ゆえに要件を充足しない。
したがって、Ｃは表見代理の成立を主張できない。
以上より、Ａは、甲不動産の売買契約を取り消し、かつその所有権移転登記の抹消登記手続をＣに請求することができる。
（２）について
ＡがＥに対して乙の引き渡しを請求できるためには、乙の所有権をＥに主張できる
必要がある。
乙は、ＢをＡの代理人として、ＡＤ間で売買されているものの、ＤはＢに対して
欺罔行為をはたらき、Ｂは地価が下落すると誤信して適正な地下よりも廉価で売買
しているため、Ａは当該売買契約を取り消すことができる（第９６条第１項、第１０１条第１項）。
もっとも、乙は善意のＥに転売されており、当該売買契約をＡはＥに対抗することができるか、Ｅが「第三者」（第９６条第３項）にあたるか否かが問題となる。
「第三者」は、取り消された法律行為に基づき新たに独立した法律関係を有するに至った前、すなわち取消前の第三者と解する。なぜなら、第９６条第３項の趣旨は取消の遡及効（第１２１条）から第三者を保護する規定であるからである。
また、主観的保護要件については、無過失であることは不要と解する。なぜなら、だまされた者にも落ち度があるし、条文上も「善意」のみが要求されているからである。
したがって、Ａは、ＡＤ間の売買契約の取り消しをＥに対抗できず、所有権の主張もできない。
以上より、Ａは、Ｅに対して乙の引き渡しを請求できない。
問題２
（１）について
ＡＢ間において、賃貸借契約が終了している以上、その目的物である甲建物をＢは所有者であるＡに明け渡す必要があるところ、Ｂは建物明渡しと敷金返還請求権が同時履行の関係（第５３３条）にあるとして、敷金返還なき限り甲建物を明け渡さないと主張しているものと考えられる。
賃貸借契約の目的物である建物の明け渡しと敷金返還請求権が同時履行の関係にたつか、敷金返還請求権の発生時期が問題となる。
敷金は、賃貸借契約の目的物について、建物の明け渡しまでについて生じたすべての賃借人に対する債権を担保するものであるから、敷金返還請求権の発生時期は建物明け渡し後であると解する。
したがって、建物明渡しと敷金返還請求権は同時履行の関係になく、Ｂは敷金返還なき限り甲建物を明け渡さないとの主張をすることができない。
以上より、ＡはＢに対して、所有権に基づき敷金を返還することなく甲建物の明渡しをＢに請求することができる。
（２）について
Ａが所有権に基づきＣに対して甲建物の明渡しを請求できるためには、ＡＢ間の甲建物の賃貸借契約の合意解除をＣに対抗できる必要があるも否定的に解する。なぜなら合意解除は一種の権利の放棄であると考えられるところ自己のある権利について他人がその権利の上に正当な権利を有している場合、それを侵害することは信義則（第１条第２項）に反し、許されないからである。
そして、法律関係の簡明化のため、賃貸人Ｂの地位にＣが入り、ＡＣ間において
賃貸借関係が発生する。
したがって、ＡはＣに対して甲建物の明渡しを請求できない。
